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MONEY-GIRL #9Du möchtest eine Immobilie kaufen?

Du überlegst, ob sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in der Schweiz oder im Ausland für dich lohnen würde? Fragen rund um die Finanzierung und Hypothek sind nun wichtig, aber auch die Steuerpflicht, die mit einer Immobilie einhergeht, sollte berücksichtigt werden. Hier findest du 4 Tipps zum Thema Immobilienkauf.

Sich küssendes Paar im Hauseingang

Immobilie kaufen Schweiz: Das Wichtigste in Kürze

  • Vor dem Kauf einer Immobilie sollten alle Fragen rund um die Finanzierung geklärt werden. Braucht es eine Hypothek?
  • Die Bank vergibt in der Regel eine Hypothek in Höhe von 80% des Immobilienwertes.
  • Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss mindestens 20% Eigenkapital mitbringen.
  • Als Eigentümer bist du im Land der Immobilie steuerpflichtig. 
  • Man zahlt Steuern für den Kauf, Verkauf und das Halten einer Immobilie.
  • Wer eine Immobilie im Ausland kauft, braucht häufig weniger Eigenkapital, da diese günstiger zu erwerben sind.

Du überlegst dir also, eine Immobilie zu kaufen? Du fragst dich aber, was man beachten sollte? Und was anders ist im Ausland im Vergleich zur Schweiz? In diesem Artikel findest du vier Themenschwerpunkte, die für den Kauf einer Immobilie wichtig sind.

Vor dem Kauf sind vor allem die Fragen rund um die Finanzierung und Hypothek wichtig, um zu verstehen, welche Immobilie überhaupt in Frage kommt. Nach dem Kauf sind vor allem steuerliche Themen relevant – denn als Eigentümer bist du meist im Land der Immobilie steuerpflichtig, wie auch in dem Land, in dem du wohnst. 

Hier findest du vier Tipps zum Thema Hypothek, Finanzierung, Steuern und Immobilien im Ausland.

Wie funktioniert ein Hauskauf in der Schweiz?

Immobilie kaufen mit Hypothek

Um sich eine Immobilie leisten zu können, wird in der Regel eine Hypothek benötigt. Typischerweise vergibt die Bank eine Hypothek in Höhe von 80% des Immobilienwertes. Wichtig hier ist: Die Bank bewertet die Immobilie basierend auf Daten von ähnlichen Immobilien am selben Ort der Liegenschaft.

Dabei ist zu verstehen, dass prinzipiell der Grund und Boden den Hauptwert mit sich trägt und meist auch steigt. Das Gebäude an sich verliert an Wert, ausser man renoviert es.

Wer nun eine Immobilie kauft, die teurer ist als die Bewertung der Bank, muss neben dem Eigenkapital noch zusätzlich die Differenz mitbringen.

Immobilie kaufen Schweiz: Finanzierung

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss mindestens 20% Eigenkapital mitbringen, um eine Finanzierung zu erhalten. Weiterhin sollten Zinsen, Amortisation und Kosten nicht mehr als circa 33% des Bruttoeinkommens ausmachen – auch «Tragbarkeit» genannt. Wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt werden kann, dann benötigt man mehr Eigenkapital.

Als Eigenkapital gelten Bargeld, Sachwerte und Kapitalwerte, aber auch mögliches Vorsorgekapital – sofern die Immobilie ein selbstbewohntes Eigenheim ist. Hier gilt: Wer die 20% Eigenkapital nicht hat, muss mindestens 10% hartes Eigenkapital mitbringen und kann zusätzlich noch 10% aus Vorsorgegeldern beisteuern. Als Vorsorgegelder gelten etwa die Beiträge aus der Pensionskasse oder die der Säule 3a. Wer Pensionskassengelder nutzen möchte, muss mindestens 20.000 CHF beziehen.

Alternativ kann man die Pensionskassengelder und 3a-Gelder auch verpfänden. Dies führt dazu, dass diese Gelder als Sicherheit angesehen, aber nicht herausgenommen werden. Dies hat zur Konsequenz, dass sich die Zinsen erhöhen, da bei 10 Prozent Eigenkapital mit einer Hypothek von 90 Prozent gerechnet wird.

Wohnung von innen

Vor dem Kauf steht das Eigenkapital.

Immobilie kaufen in der Schweiz: Alles zu den Steuern

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, zahlt auch Steuern für den Kauf, Verkauf und das Halten einer Immobilie:

Die Grundstückgewinnsteuer

Diese Steuer zahlt der Verkäufer auf den Gewinn, der für den Kauf der Immobilie erzielt wird. Falls wertvermehrende Kosten angefallen sind, können diese beim Verkauf gegengerechnet werden.

Einkommensteuer

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt zusätzliches Einkommen, was versteuert werden muss. Wer die Immobilie als Eigenheim nutzt, muss hier den Eigenmietwert versteuern, das heisst hier wird ein fiktives Einkommen angenommen, um den Wert einer Vermietung abzubilden. Zinsen und Unterhaltskosten dürfen dafür von den Steuern abgezogen werden.

Vermögenssteuer

Eine Immobilie ist ein Sachwert, der in das Vermögen eingeht und hier auch versteuert werden muss. Der Wert, der hier angenommen wird, ist der Steuerwert abzüglich der Schulden, wie etwa der Hypothek.

Kann man als Schweizer eine Immobilie im Ausland kaufen?

Da eine Immobilie in der Schweiz teuer sein kann, spielen einige mit dem Gedanken, eine Immobilie im Ausland zu kaufen. Diese Faktoren sind anders als in der Schweiz:

Immobilie kaufen im Ausland: Eigenkapital und Finanzierung

Wer eine Immobilie im Ausland kauft, braucht häufig weniger Eigenkapital, da diese günstiger zu erwerben sind. Wer dennoch eine Finanzierung benötigt, muss sich damit abfinden, dass die meisten Schweizer Banken keine Auslandsimmobilien finanzieren. Deswegen muss man in diesem Fall eine Bank im Land der Immobilie wählen.

Es kann dennoch auch mal der Fall sein, dass mehr Eigenkapital als in der Schweiz verlangt wird, zum Beispiel 40%. Hier sollte man auf jeden Fall vor dem Kauf mit ein paar Banken gesprochen haben, um die Situation zu verstehen – teilweise sind grenznahe Banken flexibler.

Wie viel Steuern zahlt man als Schweizer für eine Immobilie im Ausland?

Wer eine Immobilie im Ausland hat, zahlt auch dort Steuern auf die Miete und eben nicht in der Schweiz mit dem jeweiligen Steuersatz des Landes. Dennoch muss die Immobilie innerhalb der Schweiz in der Steuererklärung deklariert werden und ist somit satzbestimmend.

Dies bedeutet, die Immobilie wird in der Schweiz nicht versteuert, aber sie erhöht den Steuersatz auf das Einkommen und das Vermögen in der Schweiz.

Weiterhin kommen weitere Steuern zum Tragen beim Kauf und Verkauf, die länderspezifisch sind. Es lohnt sich auch hier, mit einem Steuerberater des jeweiligen Landes zu sprechen, um über alle Kosten aufgeklärt zu sein.

Kann man als Deutscher in der Schweiz ein Haus kaufen?

Wer als Deutscher eine Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – in der Schweiz kaufen möchte, muss seinen Erstwohnsitz in der Schweiz haben. 

Auch mit Wohnsitzt im Ausland können Immobilien erworben werden, allerdings gibt es hier Einschränkungen. Ferienhäuser dürfen von Deutschen beispielsweise nur in Tourismusgebieten eines Kantons erworben werden. 

Regelungen und Vorgaben werden vom «Schweizerischen Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken von Ausländern» festgelegt. 

Zudem gibt es Begrenzungen bei der Grundstücksfläche – beträgt das Grundstück mehr als 3.000 Quadratmeter, muss eine Bewilligungsbehörde konsultiert und gefragt werden, es der deutsche Käufer bewilligungspflichtig ist. 

Wie viel kostet ein Haus in der Schweiz? 

Der Preis einer Immobilie in der Schweiz hängt davon ab, wo diese steht. Es gibt regionale Unterschiede. Wie überall woanders auch, sind Häuser in der Nähe grosser Städte oder mit schöner Umgebung teurer als andere. 

In den bekannten Städten Zürich und Genf beginnt ein grosses Haus von 190-220 m² bei 3.000.000 CHF. 

In den Alpenregionen bei 2.200.000 CHF und in Lugano und Italien bei circa 1.200.000. 

Lohnt sich ein Immobilienkauf in der Schweiz?

Ein Immobilienkauf ist häufig ein grösseres Projekt, denn es braucht ein bisschen Zeit, sich sowohl in die länderspezifischen Gegebenheiten einzuarbeiten als auch eine gute Immobilie zu finden.

Dennoch kann es sich durchaus lohnen hier Zeit zu investieren und eine passende Immobilie als Kapitalanlage oder als Ferienwohnung zu kaufen.

Typischerweise ist das grösste Risiko bei Immobilien, dass sie schwieriger zu verkaufen sind im Vergleich zu anderen Anlagen, wie Aktien. Dafür sind sie eine Investition, die weniger stark schwankt und auch meist an Wert gewinnt – sofern sie an einer guten Lage ist.

Eine gute Rendite bei Immobilien ist 5% im Jahr, eine durchschnittliche Rendite dagegen ist 3% im Jahr – alles was unter dem Wert liegt, sollte man sich gut überlegen. Daher gilt: Augen auf beim Immobilienkauf.

Clara Creitz ist Finanzcoach und Gründerin der Finanz-Plattform Finelles. Jeden Monat spricht sie hier auf femelle eines der vielen wichtigen Finanzthemen an und möchte besonders Frauen dazu ermutigen, sich diesen Themen zu widmen. 

 Titelbild: Unsplash

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